南崁房屋-中悅豪宅-商周超級業務員金奬得主-賴宗利-BLOG-0915-191919

今年台灣房市將聚焦在桃園地區，尤其機場捷運線、五楊高架橋二項中央重大交通建設加持，及桃園預定升格為直轄市，諸多優勢都將讓桃園提升為新興都會區，其中桃園吸納大台北輕移民最顯著的南崁地區，今年在生活機能完善、交通便捷之下，仍將有穩定房市買氣。
受惠國道交通便利，桃園南崁是北客輕移民的熱門地段。（圖／擷取GoogleMap）

我認為，去年實價登錄後對南崁的房價沒有太大的影響，成交量及房價皆呈現穩定成長，這幾年更受惠台北客南下移居，住宅需求量增加，近2~3年呈現補漲行情，總價1000萬元以內的房屋，2年大概漲了5成8。

舉例來說以中正路為界，北邊稱作「上南崁」地區，8~9年前竹城建設推出「竹成新都」每坪7~8萬元，如今該區新建案成交價已經落在每坪25萬元左右。而上南崁受到中悅建設長期推案，已經形塑一股低調、休閒的豪宅區，尤其鄰近羊稠坑步道、山上有高爾夫球場，再往台北方向就是林口了，只要假日經過上南崁，一定可以看到許多賓士車。

上南崁屋齡10中古大樓每坪房價落在20~21萬元，20年內大樓也要每坪14~15萬元，至於指名的中悅系列豪宅，屋齡15~16年每坪約20萬元左右，若是新成屋每坪價格已達31~35萬元。

中正路以南的「下南崁」，是以南崁交流道作為交通要塞，近10年以來受惠中山高速公路南下、北上的優勢，吸引許多台北客購買房屋居住，附近生活機能活躍、採買便利，主流進駐族群為首購族，產品主力坪數30~50坪，屋齡5年內大樓每坪約20~21萬元，一般中古大樓約每坪17~20萬元，新成屋每坪也達24~26萬元。

受惠中正北路就有五楊高架橋的閘道口，在交通便利帶動之下，我認為下南崁會繼續吸引大台北輕移民近駐，至於上南崁一帶，未來北邊將有機場捷運站點，若桃林鐵路順利改為輕軌捷運，南崁轉為桃園新興都會區的力道就更強。

網站資料來源：http://price.housefun.com.tw/article/worldtop/21193

【MyGoNews 林承志/台北報導】光輝十月即將結束，但受到國際經濟動盪影響，國內經濟成長動能疲弱，台股表現也不如預期的狀況下，房屋市場冷風颼颼疑似提前進入冬眠狀態。不僅屋主連續3個月持續釋出手中持有物件，最新出爐的10月全台熱情指數 (物件點閱率)觀察，全台指數再度呈現下滑，更出現連續2個月的滑落，其中以新北市的下滑7.57%，成為全台七大都會區滑落最多的地區。

根據HouseFun好房網統計全台物件供給量指數(線上委賣量)，若以2010年1月份為100作為基準來看，2011年10月的全台物件供給量指數估計來到160，是從7月以來第3個月增加，HouseFun傳媒中心經理李建興表示，物件供給量指數持續的增加，顯示目前屋主持續鬆動，市況再度偏向買方市場，建議有售屋意願的屋主，不應過度期待陸客自由行效應以及總統大選的選舉行情，建議趁目前房價未大幅下修，儘速出脫持有不動產，適度讓價，增加成交機會，至於有實質購屋需求的民眾，則是可趁此時賣方價格鬆動之際，增加多一點購屋籌碼，加快進場佈局腳步，以免錯失資產收益與未來增值的機會。

至於同樣以2010年1月為100，作為基準計算的全台熱情指數 (物件點閱率) ，最新的統計發現，全台的表現105.24，來到3個月以來的新低，月成長以及年成長同步下滑，李建興表示，加上9月土地增值稅交易件數和金額雙雙創下近1年新低、買賣移轉件數也減少，導致民眾看屋熱情欲高不易，至於9月難兄難弟的雙北市來到10月，台北市下滑幅度3.28%，遠低於這次下滑達到7.57%位居七大都會區之首的新北市。

不過李建興強調，近期國內辦公大樓標售創歷史新高，台北市都心房價依舊有支撐，整體房價目前看來，其實沒有大幅修正的空間跟理由，如果是自住型的民眾，仍然可以進場購屋，在市場觀望氛圍下，反而是殺價、議價的好時機，應積極把握，選擇好的購屋標的，購置屬於自己的房產，讓自身有財富增值的機會。

根據HouseFun好房網數據統計，2011年10月份全台物件搶手指數（單一物件點閱率），每1間房子的平均點閱率為41.93人，相較於9月份的41.2人，平均每個物件僅小增了0.7人競爭，顯示目前購屋幸福度依舊，尤其是新北市2011年10月的搶手指數為43.01，是七大都會區唯一下滑的都會區，相較於台北市的90.44，同一間房子的競爭者更是少了一半以上。在在顯示新北市的購屋幸福度出現最佳買點。

雖然數據顯示現階段房市疑似提前進入冬眠狀態，但是仔細觀察外資法人、壽險業及大戶買家紛紛將手中的充裕資金，瞄準精華地段的商用不動產伺機而動，大型標售案吸引各路買家進場搶貨，估計今年商用不動產交易金額可望朝1,200億元邁進，再創歷年來的新高，建議現階段有多餘資金的投資人，應以未來資產增值潛力做為評估要件，勇於投入市場，積極尋找合適標的，只要住宅區位佳、管理佳，商辦店面租金報酬率能達2%以上，都是搶手好貨。

奢侈稅打房，雙北巿中箭落馬，桃竹巿場卻意外冒出頭來！政大台灣房地產中心與國建最新出爐今年第三季國泰房地產指數調查，桃竹第三季預售屋推案量高達623億，超越台北巿620億，且開價續漲，反倒是台北巿房價漲勢持平，議價空間拉大，創歷史新高，新北巿甚至呈現房價小跌狀況。

　　不過，住展雜誌統計，今年以來，北台灣推案量未如預期出量，預估全年推案量在7,300億元左右，較去年9,300億元，足足少了2,000億元，年減幅將超過二成。須注意的是，目前一些熱門推案出區，出現多殺多的特殊情況，像是新竹竹北近期已有建商降價求售，希望能挽回銷售頹勢。

　　住展雜誌研發長倪子仁表示，「熱門卻不熱銷」是新北市、桃園及新竹幾個超級熱門推案地區的寫照，個案過度集中反而稀釋客源，銷售率下滑，房價更因競爭的白熱化，恐面臨嚴酷考驗。

　　國泰房地產指數調查，第三季全國新推個案達264個，總可銷金額2,804億元，相對上季價量俱增。參與研究的玄奘大學副教授花敬群指出，奢侈稅影響雙北巿買氣，依房巿波及效應分析，這股氛圍應會向外拓展至其他縣巿，不過，第三季桃竹巿況持續出現榮景，推案量爆衝，甚至超越台北巿，這應是首購族非理性買盤，如同去年新北巿一樣，受到北巿房價居高不下，購屋人移民新北巿購屋，今年更擴及桃竹。花敬群強調，若是北巿房巿下滑，桃竹量價將縮的很快。

　　依據國泰房地產指數調查，第三季台北巿、新北巿高價產品推案量相當高，北巿每坪逾80萬以上產品，占總推案量逾半數以上，達59％，新北巿每坪開價超過50萬以上的個案占比亦高達47.62％。

　只是第三季的大量推案，就住展雜誌調查資料顯示，在科技業大放無薪假間，桃竹巿場已出現多殺多，房價走軟的情形。

　展望未來，政大教授張金鶚認為，房巿將持續「盤軟」至總統大選，而金融單位是否因風險問題，嚴格控制放款將是牽動後續走勢關鍵，受到台灣持續處於低利時代，如果金融單位肯嚴格把關，放貸趨嚴，房價可望有下修空間，若無，房價要大幅下修，恐十分困難。

中時電子報　記者王莫昀／台北報導

2011第3季國泰房地產指數昨（27）日出爐，結果呈現「價穩量增」的小紅格局。值得注意的是，台北市預售屋房價已衝上每坪67.66萬元的歷史高點，但議價空間也突破19.9％、直逼2成大關，同樣創下史上紀錄。

　　至於第3季中古屋市場也沒好消息，主要都會區的交易量能多呈萎縮，尤其台北市更創下這9年多來單季新低量，甚至比2003年SARS時期的買氣更加低迷。就個別區域觀察，台北市預售房價第3季小漲、達每坪67.66萬元，微漲0.09％，雖再創史上天價，惟上衝力道相對已緩和許多；至於成交量，則季增1.7倍、年減則高達27.7％。

　　至於投資客較多的新北市，本季預售屋房價，已小修0.51％、達每坪35.99萬元，房價走勢開始向下。不過，台中市、桃竹地區的預售房價，則又創新高。但是，全台成交量方面，卻季減24％，較去年同期則萎縮約3成。

　　不過，議價空間的指標，卻露出警訊。政大地政系教授張金鶚指出，第3季各都會區預售屋議價空間都拉大：台北市高達19.96％、直逼2成；新北市也擴大到16.28％；桃竹達17.86％；台中市也有13.45％，台南市17％，高雄市15.23％。這意味著房價已面臨鬆動。

　　玄奘大學財務金融所副教授花敬群表示，從各都會區房價議價空間屢創新高來看，意味著房價鬆動正在發生。過去，不動產市場有所謂的「水波效應」，如果台北市房價從高點下修、開始鬆動，那麼其他區域也難免也面臨鬆動。

　　第3季的中古屋市場更萎縮到最近9年來單季新低量，儼然提前「冬眠」。房地產業者預期，第4季房價修正的機率，比預期中來得高。

　　永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，第3季中古屋市場受到奢侈稅上路、股災、實價課稅等房市利空紛沓而至影響，買家購屋意願大幅下滑，使得第3季全台主要都會區的交易量多萎縮。

　　其中，台北市中古屋的交易量，更創下這9年多來單季新低量，市場買氣比2003年SARS時期更低迷。黃增福表示，最新完成的「永慶價格指數」顯示，第3季全台9大都會區中古屋房價，在市場利空氣氛瀰漫下，不再全面上漲。在交易量方面，除新竹市外，其餘8大都會區，交易量能都比第2季萎縮。

　　其中，台北市、新北市、桃園縣、台中市、台南市、高雄市等6區，成交量比第2季萎縮都逾1成。尤其，市場觀望氣氛最嚴重非台北市莫屬，寒氣逼人，更創下2002年第2季以來的單季新低量，不僅交易量「窒息」，量縮也未有止穩跡象。

中時電子報　記者蔡惠芳、馬婉珍／台北報導

國泰建設昨（27）日公布第三季房價指數調查，全台預售屋市場呈價量俱增走勢。政大地政系教授張金鶚表示，第四季全球政經情勢不確定因素仍在，預料建商推案將減少，市場將量縮盤整，房屋供過於求，明年房價將進入修正期。

　　國泰建設與政大房地產研究中心昨日共同發表第三季國泰房地產指數，全台第三季新推案共264件，較上季增加1.1%，總銷售金額2,804億元，較上季增加40.4%。

　　第三季全國新建案的平均成交價為每坪24.31萬元，季增1.5%。其中台北市為67.66萬元，較上季增0.09%，新北市每坪35.99萬元，季減0.51%。張金鶚說，台北市與新北市成交量、價趨穩定，其中台北市議價空間近兩成是各區最高，顯示價格支撐力道薄弱，長期漲價趨勢暫歇，未來價格是否走跌，將可持續留意。

　　住展統計，今年北台灣的推案量未如預期，預估全年為7,300億元左右，較去年的9,300億元，年減幅超過二成，預期明年推案量將持續下修。

　　在中古屋市場部分，永慶房屋昨日也公布第三季中古屋交易統計，全台九大都會區交易量能均已連三季下滑，其中台北市第三季交易量更創九年來單季新低量，量能幾乎窒息，現階段市場買氣相當低落。

　　第三季除房租年增率略有走揚外，其餘各項與房價走勢長期相關的經濟指標全面走弱。其中，第三季股市下跌1,400多點，單季跌幅高達16.5%，對房價產生極大的壓力。

　　永慶房仲集團研展室黃增福指出，這波房市多頭超過七年，現階段房價已處於歷史高點，受市場氣氛不佳影響，民眾對於高房價的風險意識逐漸蔓延，追價意願下滑，若買賣雙方對價格認知差距無法縮小，量縮僵局可能延續年底。

聯合報　記者李至和／台北報導

房貸戶3條件 可展延寬限期

時報資訊 ( 2008-10-29 )

【工商時報　 陳美 君台北報導】

　備受關注的房貸寬限期展延案，銀行公會昨日討論後決定，凡符合「非自願性失業」、「自用住宅」及「目前還款正常」3項條件者，即可向貸款銀行申請辦理展延，惟每一家庭，如擁有2棟以上自用住宅的貸款戶，僅限其中一戶可以適用，且額度最高不超過600萬元，受理期間至明年底止。

　至於銀行放寬房貸寬限期的期限，視貸款期限有所不同，如繳款期間30年，最高可展延至5年，20年期最多展延至3年，且此一最長期間，如果之前已有適用寬限期條款，必須加總一起計算。

　另外，本次放寬寬限期的貸款金額，也有上限限制，額度為600萬元，超過的部分，不得列入寬限期中；但銀行公會也強調，若原先銀行同意的展延方案，比這項適用所有銀行的規定更優惠，那當然可以維持不變。換句話說，這是「最基本的保障內容」。

　參與討論的銀行代表舉例說，以繳款年限30年的房貸，若 陳 先生過去已向銀行辦房貸，並適用銀行提供的2年寬限期，那他就可以要求增加3年的寬限期空間。不過， 陳 先生必須要符合申請的條件，第一是本人或配偶，必須為非自願性失業勞工，領有失業證明；房屋為自用住宅，目前還款正常，利息延滯未超過3個月。

　值得注意的是，申請放寬房貸寬限期時，銀行將要求本人及配偶，出具「在本金緩徵期限內不新增債務」的聲明書，也就是不得再另行申辦車貸、個人信貸等；寬限期申請通過後，銀行將報送聯徵中心，做信用註記，若違反不得新增債務的承諾，銀行得取消客戶的寬限資格。

　至於能否申辦信用卡，或使用信用卡循環信用？銀行公會理事長張秀蓮表示，現在規範的是大方向，這屬於細節部分，還要再研議看看。

　張秀蓮並強調，目前各銀行房貸違約率，其實沒有明顯上升趨勢，放寬放貸寬限期是「防患於未然」，且已經兼顧銀行可能承擔的風險。銀行公會也補充說，想要申請房貸本金緩繳的民眾，應檢附本人或配偶的失業證明、自用住宅證明文件，像（地價稅單），以及聲明「未重複申辦的切結書」。若有保證人者，也必須附上保證人同意貸款展延的書面文件。

勞貸戶寬限期 最長達7年

時報資訊 ( 2008-10-30 )

【工商時報　李國煌台北報導】

　針對房貸寬限期，銀行主管指出，申請勞工貸款的客戶，寬限期最長5年，還款能力不足的時候，可以再申請延長2年，一共有7年的寬限期，有需要的貸款戶不妨多利用。

　在銀行一般房貸、央行優惠房貸、內政部底下的優惠房貸、以及公教優惠房貸，四大類房屋貸款當中，勞工優惠房貸戶可以適用的寬限期最長。

　銀行主管指出，過去多年，內政部每一年都有推出勞工優惠房貸案，總計有數十萬名貸款戶，勞貸戶的貸款期限最長30年，寬限期最長可達7年。

　只是，寬限期拉長以後，還款前期相對輕鬆，後期負擔卻會變重。

　寬限期間內應該繳納的錢，金額明顯降低，救得一時之急，但是，寬限期一結束，剩下的還款年限中，每個月所要攤還的本息金額，大大上升，反而加重還款負擔。

　例如，貸款500萬元、利率2.8％，貸款期間20年、寬限3年來算，在寬限期間內，每個月要償還11,667元，剩下的17年，每個月要償還30,832的本息。

　如果寬限期拉長到7年，寬限期一期，剩下的13年還款期，每個月要償還的本息金額，馬上增加到38,275元，還款負擔大為加重。

　另外，如果選擇適用30年期的房貸，每個月平均還款金額可以降低，減輕還款負擔，但是，繳納給銀行的利息錢，金額大增，利息錢的總額變大，一時減輕負擔、長期增加利息支出。

　以貸款金額500萬元、利率2.8％，分成20年攤還的話，每個月償還金額是27,232元，總計償還銀行的本息總額是653萬5,680元，如果拉長為30年，20,545元，還款總金額立即上升到739萬6,200元。

賣方急變現 買方進場好時機

時報資訊 ( 2008-10-28 )

【工商時報　李國煌台北報導】

　房市吹寒風，前景依然不明，很多想要買房子的人心中直盤算，何時才是購屋時機，房地產界人士指出，未來，購屋時機可分成三段觀察，第一段暫定今年底，年關交替之際。信義房屋協理呂信銓指出，這一波房市寒冬，來得又急又快，預售屋市場中，違約情況一波波，房市投資客虧損慘重，建商也壓力沉重，目前，賣方開出的售價，已明顯往下調降。

　針對購屋時機，房地產界人士指出，不妨從時間和空間做判斷。

　以時間而言，第一段購屋時機，暫時先看今年底，年關交替之際，中信房屋董事長特助胡佩蘭指出，今年年中買屋的投資客，支撐半年已是極限，估計今年底可能擴大降價幅度，售屋變現。

　第二段購屋時機，主要看市場徵兆，一旦有建商發生支撐不下去，退票、倒閉的消息傳出，代表市況已經很差，房價已經跌到一定的地步，也是房價即將見底的訊號之一。

　第三段購屋時機，則要等到經濟情勢從谷底翻揚，乍見曙光的時候，房價慢慢走穩，一時之間還沒有明顯上漲的力道，打算買房子的話，可以仔細挑選，不用擔心房價漲升。這種房價處在相對底檔、低迷打底的環境下，也是很不錯的買屋時機，從經濟、房市景氣循環的周期來看，大概是2、3年以後的事。

　除了購屋時機的掌握，也可以從房價的位置做判斷，以房價下跌的空間做指標。

　永慶房屋協理王財旺說，現在，市場一片恐慌，急著用錢的屋主，可能大砍售價，如果屋主立即大降價，房價一調降就是2、3成，也是可以考慮買進。

　呂信銓說，房價一路走入底部，需時較長，如果以價格做為購屋指標，不妨拿93年、94年一帶的價格做參考，當時是房價起漲的年度，一旦屋主願意出售的價格，來到3、4年前的價位，便可以考慮購買。

　王財旺說，市況慘澹之際，對於手握現金的人而言，也是大撿便宜之時。

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